SCPI Européenne
En France, le marché des SCPI prend de plus en plus d’envergure avec 8.4 Milliard d’euros investi en 2020 selon l’ASPIM. En grande partie sur les immeubles situés dans l’hexagone. Concentrant leur patrimoine sur un marché géographique unique avec une imposition sur les revenus fonciers peu favorable pour les investisseurs. (Tranche marginale d’imposition + prélèvement sociaux au taux de 17.2%)
Pour faire face à ces contraintes, les sociétés de gestion françaises ont mises en place en 2012 les SCPI Européennes. Le principe est d’investir les fonds collectés dans des parcs immobiliers situés en majorité dans la zone Euro. Permettant à la fois de diversifier et mutualiser les actifs patrimoniaux tout en bénéficiant d’une fiscalité réduite.
Des SCPI diversifiés :
L’un des principaux avantages des SCPI Européennes est la minimisation du risque foncier. En effet, l’investissement est réparti sur plusieurs Etats Européens. La stratégie de ces SCPI est de privilégier les pays économiquement dynamiques et politiquement stables. Avec comme objectif de pouvoir profiter du potentiel de chaque marché : des rendements, des prix, de la solidité des locataires et des spécificités de chaque pays. Permettant d’assurer une stabilité et une pérennité du patrimoine de la SCPI.
Un autre critère de stabilité apprécié des investisseurs est la durée des baux commerciaux : ceux signés en Europe sont généralement plus longs qu’en France, allant jusqu’à 15 ans.
Les SCPI Européennes investissent dans toutes les typologies d’actifs.
- Bureaux
- Centres médicaux
- Commerces
- EHPAD
- Crèches
- Logistique
Cela offre aux épargnants une diversification sectorielle de leurs actifs patrimoniaux.
En corrélant les critères de choix géographiques et typologiques, les SCPI Européennes possèdent un couple rendement/risque optimal avec d’importantes possibilités d’adaptation.
L’avantage Fiscal :
Dans le cadre des SCPI, l’imposition étrangère est payée à la source par celle-ci au taux de l’impôt des sociétés du pays dans lequel sont détenus les immeubles. 15,825 % en Allemagne par exemple.
Sans être soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% en France.
Tandis que le droit interne Français exige que tout domicilié fiscal qui perçoit des revenus, y compris de sources étrangères, doit payer l’impôt en France.
Ainsi pour éviter la double imposition, les Etats ont mis en place des conventions fiscales.
Selon les conventions, il existe deux méthodes de calcul d’impôt :
- la méthode de l’exemption
Elle prévoit que les revenus de sources étrangères soient exonérés en France mais doivent être pris en compte pour le calcul du taux d’imposition sur les autres revenus du foyer fiscal. L’Etat Français prend en compte les revenus de l’Etat étranger pour déterminer le barème d’imposition. (Taux effectif)
- la méthode d’imputation
Elle ouvre droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français ou égal à l’impôt étranger lorsqu’ils ont déjà été imposés dans le pays d’où ils proviennent. Cela revient à exempter d’impôt français les revenus fonciers perçus hors de France.
L’Acquisition :
Pour l’acquisition de parts de SCPI Européenne, l’investisseur a le choix entre acheter des parts au comptant, à crédit, en démembrement temporaire ou via un contrat d’assurance-vie.
Contact
Pour toute information sur un investissement en SCPI, nous vous invitons à contacter nos conseillers KACIUS.