En 2022, la France comptabilise 206 SCPI de rendement (source ASPIM). Le choix de SCPI étant vaste, L’équipe KACIUS a fait une sélection de 6 critères à étudier avant d’investir dans ce placement financier.
Capitalisation
L’un des premiers facteurs que vous devez prendre en considération pour investir dans la Pierre Papier est la capitalisation de la SCPI. Il s’agit de la valorisation de ses actifs immobiliers sur le prix du marché actuel.
Plus la capitalisation est importante, plus elle est en capacité de faire face au marché (vacance locative, loyers impayés …) du fait que ces fonds soient investis dans différents immeubles situés dans différentes zones géographiques (ville, région, département et différents pays mais en Europe exclusivement).
Un parc immobilier au capital supérieur à 100 millions d’euros garantit de pouvoir pallier aux risques imprévus (exemple : crise sanitaire tout récemment)
Composition de l’actif
Tout comme l’investissement boursier, l’investissement en pierre papier suit la règle d’or : « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. »
Il existe autant de SCPI que de typologie d’immeuble : Bureaux, logistique, habitation, hôtellerie, résidence senior et étudiante etc.
Les SCPI diversifiés sont celles qui possèdent un parc immobilier avec plusieurs typologies d’actif pour minimiser le risque.
La composition de l’actif est le principal balancier du couple rendement-risque. Par exemple, les bureaux offrent un rendement moins élevé que l’hôtellerie cependant la garantie locative des bureaux est souvent meilleure. La solidité financière des locataires (principalement des entreprises internationales) assure le paiement des loyers.
Zone géographique
Un facteur important de la diversification est la zone géographique dans laquelle se situe le parc immobilier de la SCPI.
Les SCPI qui investissent en France sont pour la plupart géographiquement diversifiés, avec une part d’immobilier en Ile-de-France et une part en Régions. Il existe aussi des SCPI spécialisés dans certaines zones telles que les immeubles de bureaux sur les villes du Grand Paris qui possède un parc immobilier localisé sur les futures stations du métro du Grand Paris.
A l’heure actuelle, on identifie un intérêt grandissant des épargnants pour les SCPI qui possèdent un parc immobilier en Europe permettant à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux grâce aux conventions fiscales entre la France et les pays européens. En effet, les revenus fonciers étrangers sont payés à la source par la SCPI évitant ainsi de payer les prélèvements sociaux en France (17,2%). Allégeant ainsi l’impôt sur vos dividendes.
La zone géographique du parc immobilier est à corréler avec la composition de l’actif. Investir dans un parc immobilier situé au Havre sera optimisé lorsque l’actif est composé d’entrepôts ; en effet le Havre est le 2nd port français en termes de trafic de marchandises, la demande de stockage est donc très importante et pérenne.
Taux de rendement
Le Taux de rendement, aussi appelé Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), est déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année.
Concrètement il s’agit des dividendes que la SCPI vous versera trimestriellement en fonction du montant de votre investissement.
A titre d’exemple, une SCPI commercialise son parc immobilier pour 1 000€/part. Elle affiche un taux de rendement de 5%. Vous décidez d’investir 10 000€ dans la SCPI, il vous sera donc versé trimestriellement des dividendes d’une valeur de 125 €.
Les SCPI les plus performantes du marché affichent un taux de rendement oscillant entre 4 % et 6 %.
Le Taux d’occupation
Il s’agit ici de l’indication de la superficie louée par rapport à la superficie locative totale de la SCPI. Plus le taux est important, plus la gestion est efficace.
Indicateur qui influe directement sur les loyers perçues par la SCPI et donc répercute les dividendes qui vous sont versés.
L’idéal est un taux d’occupation de 100% cependant les aléas de l’immobilier papier (travaux, vacance locative) sont similaire à l’immobilier traditionnel. Un ratio supérieur à 90% correspond à une gestion stable et pérenne.
Revente
Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable
- Dans une SCPI à capital fixe (les plus courantes), le prix de vos parts sont fixés par la société de gestion. Lors de la revente, vos parts sont rachetées par la SCPI.
- Dans une SCPI à capital variable, vous devez revendre vos parts sur un marché de gré à gré (marché secondaire). C’est-à-dire que lors de la revente, vous devez trouver un potentiel investisseur pour les racheter. La SCPI vous aide à trouver des acquéreurs.
Les SCPI sont plus liquides que l’immobilier traditionnel. Il ne faut cependant pas les considérer comme des produits à forte liquidité tel que les fonds en Euro ou les unités de compte sur de l’assurance vie par exemple.
Conclusion
Vous pouvez choisir votre SCPI selon vos convictions et l’affection que vous portez à certaines classes d’actifs et zones géographiques. Cependant il est conseillé d’investir dans plusieurs SCPI, gérées par différents opérateurs, sur différentes classes d’actifs (commerces, bureaux, EPHAD, sénior…) à la fois en France comme en Europe afin de lisser le risque et diversifier votre portefeuille.
Il est recommandé de faire appel à un expert du marché des SCPI pour vous préconiser l’investissement le plus adapté en Pierre Papier et inscrire cet investissement dans une stratégie globale en adéquation avec votre profil investisseur et votre situation.
L’Equipe KACIUS aura plaisir à vous accompagner dans votre projet en identifiant votre besoin et vous apportant une solution personnalisée et adaptée!
Rédigé par Nicolas JAN, conseiller en Gestion de Patrimoine au sein du cabinet KACIUS.