Praemia Hotels Europe (Primofamily) : faut-il encore investir ?

Vous avez entendu parler de la SCPI Primofamily et vous tombez aujourd’hui sur un nom différent, Praemia Hotels Europe. Ce n’est pas une coïncidence ni une erreur : la société a changé de cap et de nom en quelques mois. Avant de mettre un euro dedans, voici ce qu’il faut vraiment comprendre.

C’est tout le sujet de la suite.

Pourquoi Primofamily s’appelle aujourd’hui Praemia Hotels Europe

Primofamily a été créée en 2017 par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM) avec un positionnement résidentiel : étudiants, jeunes actifs, familles. Ce modèle n’a jamais vraiment décollé en termes de rendement, et la société de gestion a fini par tirer les conséquences de ce constat.

En septembre 2025, l’assemblée générale extraordinaire a validé un changement radical de stratégie, avec une bascule progressive vers l’hôtellerie européenne. Le nouveau nom, Praemia Hotels Europe, a été officialisé par l’AMF le 10 février 2026. L’objectif affiché par la société de gestion est clair : atteindre plus de 90% du patrimoine en actifs hôteliers d’ici fin 2027, contre 67,3% au 31 mars 2026. Concrètement, la SCPI que vous connaissiez sous le nom de Primofamily n’existe plus vraiment dans sa forme d’origine, elle se transforme sous vos yeux en un véhicule spécialisé dans l’hôtellerie.

Ce repositionnement n’est pas anodin pour vous en tant qu’investisseur. Vous achetez aujourd’hui des parts d’une SCPI qui sera, dans deux ans, structurellement différente de celle qu’elle était hier. Cette transition s’accompagne mécaniquement de cessions d’actifs résidentiels et de nouvelles acquisitions hôtelières, un processus qui prend du temps et dont la réussite reste à confirmer.

Le rendement réel de Primofamily en 2025

Le taux de distribution 2025 s’établit à 3,90%, contre 3,66% en 2024. La progression est réelle, mais elle reste insuffisante pour rattraper le marché : la moyenne des SCPI s’est élevée à 4,91% sur la même période. Le dividende brut versé par part atteint 7,95 € pour un prix de souscription resté stable à 204 €.

Sur un horizon plus long, le taux de rendement interne sur cinq ans ressort à 2,42% au 31 décembre 2025. Ce chiffre intègre à la fois les revenus distribués et l’évolution du prix de part, et il donne une image plus complète que le seul taux de distribution annuel. Autrement dit, si vous aviez investi il y a cinq ans, votre performance globale annualisée serait restée modeste.

Un autre point mérite votre attention avant de souscrire : la valeur de reconstitution s’établit à 201,43 € au 31 décembre 2025, alors que le prix de souscription reste fixé à 204 €. Vous achetez donc vos parts environ 1,3% au-dessus de la valeur intrinsèque reconstituée du patrimoine, ce qu’on appelle une surcote. Ce n’est pas dramatique en soi, mais c’est un élément de négociation et de comparaison que votre conseiller en gestion de patrimoine doit pouvoir vous expliquer avant la signature.

La société de gestion vise un taux de distribution supérieur à 5% d’ici deux ans grâce au pivot hôtelier. Cet objectif n’est pas garanti, et les performances passées de cette SCPI ne plaident pas particulièrement en faveur d’une trajectoire ascendante rapide.

Le vrai point noir de cette SCPI : la liquidité de vos parts

C’est l’élément le plus préoccupant du dossier, et celui que les fiches techniques classiques évoquent souvent du bout des lèvres. Au 31 mars 2026, 120 187 parts étaient en attente de retrait, soit environ 9,7% du capital total de la SCPI. Si vous avez besoin de récupérer votre capital rapidement, ce chiffre doit vous alerter.

Face à cette situation, la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement doté de 1,5 million d’euros. Mais la sortie par ce biais a un coût : le prix de retrait y est fixé à 154 €, contre 185,64 € pour un retrait classique sur le marché secondaire. L’accès à ce fonds est en plus limité à 200 parts par an pour les associés dont les parts sont en attente depuis plus de douze mois.

Vous l’aurez compris, si vous entrez aujourd’hui sur Praemia Hotels Europe, vous devez accepter l’idée que la sortie pourrait être longue et coûteuse en cas de besoin de liquidité. C’est une réalité que beaucoup de comparateurs en ligne minimisent, alors qu’elle conditionne directement votre capacité à récupérer votre argent le jour où vous en aurez besoin.

Le pivot hôtelier validé en 2025 peut-il changer la donne

Le patrimoine de la SCPI a déjà beaucoup évolué. Au 31 mars 2026, l’hôtellerie représente 67,3% de la valeur vénale, devant le résidentiel (15,1%), le commercial (10,0%) et le mixte (7,6%). La diversification géographique reste large, avec des actifs en France (58,6%), en Grèce (15,9%), en Irlande (15,5%), en Belgique (5,5%), en Espagne (4,2%) et en Italie (0,3%).

D’un point de vue opérationnel, les indicateurs sont plutôt rassurants. Le taux d’occupation financier atteint 97,7% au 31 mars 2026, ce qui signifie que le patrimoine actuel est bien loué malgré les tensions sur la liquidité. La SCPI compte 117 immeubles répartis sur 304 baux, avec une durée résiduelle moyenne de 8,40 ans, un horizon qui offre une certaine visibilité sur les revenus locatifs à venir.

Reste la question de fond : le pari hôtelier va-t-il vraiment doper le rendement comme l’annonce la société de gestion. L’hôtellerie est un secteur sensible aux flux touristiques européens, à l’inflation énergétique et aux tensions géopolitiques, des paramètres que personne ne maîtrise totalement. Vous pouvez voir ce pivot comme une opportunité de repositionnement sur une classe d’actifs plus porteuse, ou comme un facteur de risque supplémentaire pendant la phase de transition. Les deux lectures se défendent, et c’est précisément pour cette raison qu’un avis de conseiller en gestion de patrimoine prend tout son sens ici.

Frais d’entrée, frais de gestion : ce qu’ils vous coûtent réellement

Avant de souscrire, regardez les chiffres en face. Les frais de souscription s’élèvent à 9% TTC, et les frais de gestion annuels atteignent 12% TTC, des niveaux qui se situent dans la fourchette haute du marché des SCPI. Le minimum de souscription est fixé à 10 parts, soit 2 040 €, et le délai de jouissance court jusqu’au premier jour du quatrième mois suivant votre investissement.

Avec un tel niveau de frais d’entrée, votre investissement doit s’envisager sur un horizon long, au minimum huit à dix ans, pour avoir une chance de l’amortir et de profiter pleinement des revenus distribués. Si vous pensez avoir besoin de votre capital avant cette échéance, la conjonction frais élevés et liquidité contrainte rend ce placement particulièrement inadapté à votre situation.

Certains investisseurs choisissent de loger leurs parts dans un contrat d’assurance-vie plutôt qu’en direct, notamment pour bénéficier d’une fiscalité allégée après huit ans. Cette option ajoute toutefois les frais du contrat à ceux de la SCPI, ce qui mérite un calcul précis avant de trancher entre les deux modes de détention.

Faut-il investir dans Praemia Hotels Europe (Primofamily) aujourd’hui

Si vous cherchez un rendement immédiat et solide, ce n’est probablement pas le bon véhicule. Le taux de distribution 2025 reste inférieur à la moyenne du marché, et la promesse d’un taux supérieur à 5% repose sur la réussite d’une transformation stratégique encore en cours, sans garantie de résultat.

En revanche, si vous acceptez un horizon de placement long et que vous êtes prêt à parier sur le redressement d’un véhicule en pleine mutation, le dossier devient plus nuancé. Le taux d’occupation élevé et la diversification géographique constituent des points solides, à condition d’accepter que la liquidité de vos parts reste très contrainte pendant plusieurs années encore.

Pour une décision adaptée à votre situation patrimoniale et fiscale, rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il pourra comparer ce placement à d’autres SCPI du marché et vérifier qu’il correspond réellement à votre horizon d’investissement et à votre besoin de liquidité.