SCPI Novapierre Allemagne 2 : que devient votre investissement en 2026 ?

Vous détenez des parts Novapierre Allemagne 2 et vous ne retrouvez plus ce nom sur votre relevé annuel ? Rassurez vous, votre investissement n’a pas disparu, il a simplement changé de véhicule. Voyons ensemble ce qui a réellement changé et ce que cela signifie pour votre épargne.

Novapierre Allemagne 2 n’existe plus sous ce nom depuis 2024

La donnée la plus importante à connaître avant toute recherche sur ce produit, c’est que la SCPI Novapierre Allemagne 2 a été absorbée par sa grande sœur, Novapierre Allemagne, pour donner naissance à un nouveau véhicule baptisé Paref Prima. Cette fusion a été effective au 10 juin 2024, avec un effet comptable et fiscal rétroactif au 1er janvier de la même année. Si vous étiez associé avant cette date, vos parts ont été converties automatiquement en parts Paref Prima, selon une parité fixée au moment de l’opération, sans aucune démarche de votre part.

Concrètement, si vous cherchez encore le rendement ou les avis sur Novapierre Allemagne 2 en tant que SCPI indépendante, vous ne trouverez plus de données récentes sous ce nom. Toutes les informations financières, les rapports trimestriels et les bulletins d’information sont désormais publiés sous la dénomination Paref Prima. C’est un point de vigilance essentiel si vous comparez des chiffres anciens avec des données 2025 ou 2026, le risque de confusion est réel.

Pourquoi Paref Gestion a fusionné ses deux SCPI allemandes

Paref Gestion gérait deux véhicules poursuivant une stratégie quasiment identique, l’un ayant atteint son plafond statutaire de collecte, l’autre poursuivant sa montée en puissance. Regrouper les deux patrimoines dans une seule structure permet de mutualiser les actifs, de simplifier la gestion et d’offrir aux associés une meilleure liquidité grâce à une capitalisation plus importante.

Cette mutualisation a également permis d’élargir légèrement la zone d’investissement. Paref Prima conserve la stratégie de commerces essentiels menée en Allemagne, mais s’ouvre désormais à d’autres pays de la zone euro, notamment les Pays Bas. Le patrimoine reste toutefois massivement concentré outre Rhin, ce qui préserve l’ADN du produit d’origine.

Quel rendement pour vos parts aujourd’hui

Le taux de distribution visé par Paref Prima pour 2024 et pour 2025 s’établit à 5,00%, un objectif qui reste non garanti comme pour toute SCPI. Le prix de souscription actuel est de 272 € la part, avec un minimum de 5 parts pour tout nouvel associé, soit un investissement initial de 1 360 €. Les revenus sont versés chaque trimestre, et un délai de jouissance de 5 mois s’applique, c’est à dire que vos parts commencent à générer des revenus à partir du premier jour du sixième mois suivant votre souscription.

La stratégie repose sur des commerces qualifiés d’essentiels, à savoir des enseignes alimentaires comme Rewe ou Edeka, du bricolage et des pharmacies, qui représentent près de 70% du loyer facial du portefeuille. Cette approche défensive explique en partie la robustesse de la SCPI durant les périodes de turbulence économique. Il faut cependant intégrer les frais dans votre calcul de rentabilité, à savoir des frais de souscription de 10% hors taxes, des frais de gestion d’environ 12,48% des produits encaissés, et une commission de 75 € hors taxes en cas de cession de gré à gré.

Peut-on encore investir sur cette stratégie immobilière allemande

Oui, mais uniquement via Paref Prima, puisque Novapierre Allemagne 2 n’est plus proposée en souscription primaire. Le fonds affiche une capitalisation d’environ 933,8 millions d’euros, répartie sur 77 immeubles et plus de 530 baux, avec un taux d’occupation financier de 94,1%. Ces chiffres traduisent un véhicule de taille conséquente, capable d’absorber des vacances locatives ponctuelles sans que cela pèse trop lourdement sur la performance globale.

Un résident fiscal français qui investit dans ce type de SCPI bénéficie d’un avantage souvent méconnu, celui de la convention fiscale franco allemande. Les revenus de source allemande échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2%, et un mécanisme de crédit d’impôt ou de taux effectif évite la double imposition entre les deux pays. Cette mécanique explique pourquoi les SCPI investies en Allemagne restent particulièrement recherchées par les épargnants fortement fiscalisés en France.

Comment revendre ses parts si vous ne souhaitez plus les conserver

La revente de parts de SCPI à capital variable se fait normalement par simple demande de retrait auprès de la société de gestion, celle ci se chargeant de trouver un nouvel acquéreur. Le problème, c’est que cette mécanique suppose que les souscriptions neuves compensent les demandes de sortie, ce qui n’est pas toujours le cas.

Au 31 mars 2026, 92 649 parts étaient en attente de retrait sur Paref Prima, un chiffre qui traduit une illiquidité structurelle réelle. Concrètement, votre demande de vente peut prendre plusieurs mois avant d’aboutir si la collecte ne suit pas. Une alternative existe via le marché secondaire, où des plateformes spécialisées permettent d’organiser une transaction de gré à gré entre particuliers, généralement plus rapide mais avec un prix de cession qui peut s’écarter de la valeur de retrait officielle.

Les risques à connaître avant toute décision

Comme tout placement immobilier, le capital investi et les revenus perçus ne sont pas garantis, et la valeur de vos parts peut évoluer à la baisse. L’indicateur de risque de ce type de SCPI se situe autour de 3 sur une échelle de 7, ce qui reste modéré mais ne dispense d’aucune vigilance. Un point mérite une attention particulière, l’écart entre le prix de souscription de 272 €, la valeur de reconstitution de 264,68 €, et la valeur de réalisation de seulement 212,19 € fin 2025, une différence qui traduit une surcote du prix d’entrée par rapport à la valeur patrimoniale réelle des actifs détenus.

Cet écart n’est pas anormal pour une SCPI en phase de collecte active, il reflète notamment les frais de souscription intégrés dans le prix de la part et les perspectives de valorisation futures des actifs. Il implique néanmoins de respecter une durée de détention d’au moins 8 à 10 ans pour amortir ces frais d’entrée et espérer une sortie dans de bonnes conditions. Une sortie précipitée quelques années seulement après la souscription expose à un risque de moins value.

Questions fréquentes sur Novapierre Allemagne 2

Voici les questions que se posent le plus souvent les anciens associés et les investisseurs qui découvrent ce produit.

Mes parts Novapierre Allemagne 2 ont elles perdu de la valeur avec la fusion ?

Non, la fusion s’est faite selon une parité calculée pour préserver la valeur de vos parts d’origine. Le changement de nom ne signifie pas une perte patrimoniale.

Puis je encore trouver des informations sur Novapierre Allemagne 2 en tant que telle ?

Les rapports et bulletins publiés après juin 2024 concernent uniquement Paref Prima. Pour un suivi actuel de votre investissement, référez vous à cette nouvelle dénomination.

Combien de temps dois je garder mes parts avant de les revendre ?

Un horizon de 8 à 10 ans minimum reste recommandé, notamment pour amortir les frais de souscription. Chaque situation patrimoniale étant différente, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à évaluer le moment le plus adapté à votre cas.

Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. Pour évaluer si Paref Prima correspond toujours à vos objectifs, ou pour organiser une éventuelle revente dans de bonnes conditions, rapprochez vous d’un conseiller en gestion de patrimoine.