Multihabitation 5, une SCPI Scellier en fin de cycle

Vous détenez des parts de Multihabitation 5 depuis une dizaine d’années et vous ne savez plus trop où en est votre placement ? C’est normal, cette SCPI a connu plusieurs étapes depuis sa création et la dernière en date change pas mal de choses pour vous.

C’est tout le sujet de la suite.

Multihabitation 5 est une SCPI fiscale de type Scellier, créée en février 2009 par La Française Real Estate Managers. Son patrimoine est constitué de logements d’habitation neufs, du studio au T5, principalement en Île-de-France (Suresnes, Issy-les-Moulineaux), en région PACA (Nice, Montpellier) et en Rhône-Alpes. L’objectif à l’époque était simple : permettre aux associés de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement de détention longue, le tout adossé à un parc immobilier résidentiel mutualisé.

Le terme statutaire de cette SCPI était fixé au 28 juillet 2025. Cette date est désormais dépassée, et la société de gestion a engagé la phase de liquidation. Concrètement, le patrimoine immobilier compte aujourd’hui 542 immeubles pour une surface totale de 31 842 mètres carrés, avec un taux d’occupation financier de 83,30% et un taux d’occupation physique de 76,70%. La capitalisation s’élève à 161 144 514 euros, répartie entre 133 619 parts détenues par 2 924 associés au 31 décembre 2025.

Ce que change la pré-liquidation pour vos parts

Entrer en liquidation n’est pas une formalité administrative sans conséquence pour vous. La Française REM a été désignée liquidateur sans limitation de durée, ce qui signifie que la société de gestion procède désormais à la vente progressive des immeubles du patrimoine pour reverser le capital aux associés au fur et à mesure des cessions.

Ce processus prend du temps. Pour ce type de SCPI fiscale, les professionnels du secteur estiment que le délai total entre la souscription initiale et la récupération finale des fonds peut atteindre quinze à dix-sept ans. Vous n’avez donc pas de visibilité précise sur la date à laquelle vous récupérerez l’intégralité de votre capital, puisque tout dépend du rythme auquel le liquidateur parvient à vendre les biens dans de bonnes conditions de marché.

Pendant cette phase, la SCPI reste fiscalement transparente. Vous devez continuer à déclarer chaque année votre quote-part de revenus fonciers et financiers, communiquée par la société de gestion via les bulletins trimestriels. Si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière, c’est la valeur IFI spécifiquement publiée au 1er janvier de chaque année qu’il faut retenir, soit 634,69 euros au 1er janvier 2026. Cette valeur est généralement inférieure au prix d’exécution du marché secondaire, car elle exclut la quote-part d’actifs financiers de la SCPI.

Vendre ses parts : quelles options reste-t-il

La première question que vous vous posez probablement est de savoir si vous pouvez vendre vos parts maintenant plutôt que d’attendre la fin de la liquidation. La réponse existe, mais elle mérite d’être nuancée.

Un marché secondaire subsiste pour Multihabitation 5, organisé par confrontation entre ordres d’achat et de vente. Cette confrontation a lieu le troisième mercredi de chaque trimestre civil à midi, et vos ordres doivent être reçus au plus tard le lundi précédent à quinze heures pour être pris en compte. Lors de la dernière confrontation du 17 juin 2026, le prix net vendeur s’établissait à 573,40 euros, contre plus de 630 euros en 2024. Cette baisse reflète la décote que subissent naturellement les parts d’une SCPI fiscale en fin de vie, dont l’avantage fiscal n’est pas transmissible à l’acheteur.

C’est justement ce point qui explique pourquoi la liquidité de ce marché reste très limitée. Un nouvel acquéreur sur le marché secondaire ne bénéficie d’aucune réduction d’impôt, contrairement à vous lors de la souscription initiale. Il n’a donc aucune raison d’acheter au prix fort, ce qui pousse les transactions vers des niveaux décotés par rapport à la valeur de réalisation. Sachez également que toute cession entraîne des frais de 5% hors taxes à la charge du vendeur, qui viennent encore réduire le montant net que vous percevrez.

Si vous n’avez pas de besoin urgent de liquidités, il est souvent plus pertinent d’attendre la dissolution finale et la vente des actifs par le liquidateur plutôt que de céder vos parts sur un marché secondaire où les acheteurs imposent des conditions peu favorables. Pour une décision adaptée à votre situation personnelle, rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra comparer les deux scénarios chiffrés.

Combien valent les parts de SCPI Multihabitation 5 aujourd’hui

Pour évaluer ce que valent réellement vos parts, il faut distinguer plusieurs indicateurs qui ne racontent pas tout à fait la même histoire. Le premier est la valeur de réalisation, qui correspond à la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI. Au 31 décembre 2025, elle s’élevait à 908,80 euros par part, un montant nettement supérieur aux prix de marché actuels.

Le deuxième indicateur est le prix d’exécution sur le marché secondaire, celui auquel vous pourriez réellement céder vos parts aujourd’hui, soit 573,40 euros au 17 juin 2026. L’écart entre ces deux chiffres illustre concrètement la décote que subissent les transactions de gré à gré sur une SCPI fiscale en liquidation. Le troisième indicateur, la valeur IFI de 634,69 euros, sert uniquement à votre déclaration patrimoniale et ne reflète pas non plus ce que vous toucheriez en cas de vente immédiate.

Du côté des revenus, le taux de distribution s’établissait à 2,58% pour l’année 2025, en repli par rapport aux années précédentes. Les versements par part ont suivi une trajectoire en dents de scie, avec 163,30 euros distribués en 2023, 112,40 euros en 2024 et 136,68 euros en 2025, à raison de deux versements par an. Cette variation s’explique en grande partie par le calendrier des cessions immobilières du liquidateur, qui génère des plus-values ponctuelles venant s’ajouter aux loyers perçus sur le patrimoine encore détenu.

Quelle est la fiscalité à la sortie ?

Avant d’envisager une vente, il est indispensable de vérifier où vous en êtes vis-à-vis de votre engagement fiscal initial. Le dispositif Scellier vous a permis, lors de la souscription, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du montant investi, plafonné à 300 000 euros, étalée sur neuf ans. Cet avantage n’était pas gratuit : il était conditionné à un engagement de détention de vos parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location du dernier logement acquis par la SCPI.

Si cet engagement n’est pas encore arrivé à échéance et que vous cédez vos parts maintenant, l’administration fiscale peut intégralement remettre en cause les réductions d’impôt déjà perçues. C’est un point de vigilance majeur avant toute décision de vente précoce, car le rappel fiscal peut largement dépasser le gain espéré sur la cession. Il convient donc de vérifier précisément la date d’expiration de cet engagement auprès de la société de gestion avant d’envisager une sortie sur le marché secondaire.

Une fois cette période sécurisée, la fiscalité applicable à la cession de parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements progressifs pour durée de détention qui aboutissent à une exonération totale après plusieurs années. Ces règles évoluent régulièrement, et votre situation personnelle, votre durée de détention exacte et votre tranche d’imposition influencent fortement le résultat final. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pourra chiffrer précisément l’impact fiscal de votre opération avant que vous ne preniez votre décision.

Où placer l’argent récupéré suite à la revente de vos parts ?

Une fois le capital récupéré, que ce soit par une vente sur le marché secondaire ou par les distributions progressives de la liquidation, la question du remploi se pose naturellement. Laisser ces sommes dormir sur un compte courant n’a guère de sens compte tenu de l’érosion monétaire actuelle.

Plusieurs enveloppes peuvent être envisagées selon votre horizon de placement et vos objectifs. L’assurance-vie reste une option flexible pour diversifier entre fonds en euros et unités de compte, tandis que des SCPI plus récentes et toujours en phase de collecte peuvent offrir un couple rendement-liquidité plus favorable que celui que vous avez connu avec Multihabitation 5. Le profil de risque de cette dernière, évalué à 3 sur une échelle de 7, donne d’ailleurs un point de repère utile pour calibrer votre nouvelle allocation.

Chaque situation patrimoniale étant différente, le choix du remploi dépend de votre âge, de votre fiscalité actuelle et de vos projets à moyen terme. Pour une stratégie adaptée à votre profil, rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra comparer les options disponibles et vous orienter vers celles correspondant réellement à vos objectifs.