Faut-il investir dans MyShare SCPI en 2026 ?

MyShare SCPI affiche un taux de distribution de 5% en 2025, un objectif maintenu pour 2026. Gérée par MyShareCompany, filiale commune d’Atland Voisin et de Drouot Estate (groupe AXA France), cette SCPI diversifiée est principalement distribuée via le réseau AXA Assurance. Voyons ce qu’elle vaut vraiment, au-delà de la simple fiche produit.

MyShare SCPI, c’est quoi exactement ?

MyShare SCPI est une SCPI de rendement à capital variable, lancée en 2018 et labellisée ISR depuis 2022. Elle est gérée par MyShareCompany, une société de gestion détenue à parts égales par Atland Voisin et Drouot Estate, une filiale d’AXA France.

Cet adossement à un groupe d’assurance de premier plan n’est pas un détail. Il offre à la SCPI un accès privilégié au réseau de distribution AXA, ce qui facilite la collecte, et une rigueur de gestion plutôt institutionnelle. Concrètement, la SCPI affiche une capitalisation d’environ 422,6 millions d’euros au 31 décembre 2025, portée à 425 millions d’euros fin mars 2026. Le prix de la part est fixé à 188 €, pour un minimum de souscription de 30 parts, soit un ticket d’entrée de 5 640 €.

Sa stratégie d’investissement vise un patrimoine diversifié, composé de biens dont le prix d’achat se situe généralement entre un et dix millions d’euros, situés en France et dans plusieurs pays européens.

Le rendement de MyShare SCPI tient-il la route ?

Avant de regarder le détail, il faut situer MyShare SCPI dans le marché actuel des SCPI de rendement, où les écarts de performance entre véhicules peuvent être importants selon leur stratégie et leur ancienneté.

Un taux de distribution stable autour de 5%

Le taux de distribution de MyShare SCPI s’établit à 5% en 2025, avec une performance globale annuelle également de 5% sur la même période. Sur cinq ans, le taux de rendement interne ressort à 4,12%. Ce sont des chiffres honorables, dans la moyenne haute du marché des SCPI diversifiées, sans pour autant figurer parmi les rendements les plus agressifs que l’on trouve sur certains produits récents.

Un autre indicateur mérite votre attention, le report à nouveau. Pour MyShare SCPI, il représente environ 86 jours de distribution, soit près de quatre mois de réserves. C’est un coussin de sécurité qui permet à la société de gestion de lisser le dividende en cas de coup dur sur le marché locatif, plutôt que de répercuter immédiatement une baisse de revenus sur les associés.

Une décote ou une surcote sur la valeur de la part ?

C’est ici qu’il faut être attentif. La valeur de reconstitution de MyShare SCPI, c’est-à-dire la valeur réelle de son patrimoine augmentée des frais qu’il faudrait engager pour le reconstituer, s’établit à 185,70 € au 31 décembre 2025. Le prix de souscription étant de 188 €, la part s’achète donc actuellement avec une légère surcote par rapport à sa valeur intrinsèque.

Ce n’est pas alarmant en soi, beaucoup de SCPI évoluent avec un écart de quelques points entre prix de part et valeur de reconstitution. Mais c’est un indicateur à surveiller dans le temps, car un écart qui se creuse trop peut signaler que le prix de la part n’est plus totalement aligné avec la réalité du patrimoine. Pour rappel, les performances passées ne préjugent jamais des performances futures, et l’objectif de rendement n’est pas garanti.

Que possède réellement cette SCPI ?

Derrière les chiffres de rendement, il y a un patrimoine immobilier bien réel, et c’est sa composition qui détermine la solidité du placement sur le long terme.

Une diversification sectorielle qui réduit le risque

MyShare SCPI détient 140 immeubles, répartis sur près de 197 000 m², loués à environ 346 locataires dans le cadre de 338 baux actifs. Parmi eux figurent des entreprises connues comme Enedis, Manpower ou Agbar Suez. Cette granularité importante est un vrai atout, car elle évite qu’un seul locataire ou un seul immeuble ne pèse trop lourd sur les revenus distribués.

La répartition sectorielle a également évolué depuis le lancement de la SCPI. La part des bureaux, qui représentait 72% du patrimoine en 2020, est aujourd’hui descendue autour de 47 à 50%. Les commerces représentent désormais 26 à 28% du patrimoine, l’hôtellerie et les loisirs environ 15%, et la logistique environ 11%. Cette évolution traduit une volonté de réduire l’exposition au segment des bureaux, qui reste sous surveillance depuis la généralisation du télétravail.

Un patrimoine qui s’étend hors de France

Sur le plan géographique, 60% du patrimoine se situe en province française et 15% en région parisienne. Le reste, soit environ 20 à 25%, est situé hors de France, principalement en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas.

Cette diversification internationale présente un double intérêt. D’une part, elle réduit la dépendance aux cycles immobiliers d’un seul pays, ce qui peut amortir les effets d’un ralentissement local. D’autre part, les revenus immobiliers de source étrangère bénéficient parfois de conventions fiscales internationales avantageuses, qui évitent une double imposition. Sur le plan locatif, le taux d’occupation financier de la SCPI se situe entre 95,64% et 98,07% selon les périodes récentes, ce qui traduit une gestion locative efficace. Quant à l’endettement, il reste très faible, sous les 3% de la capitalisation à mi-2023, ce qui limite le risque lié à l’effet de levier.

Les frais de MyShare SCPI sont-ils justifiés ?

Les frais sont souvent le point que les épargnants regardent en dernier, alors qu’ils pèsent directement sur le rendement net qu’ils percevront pendant des années.

Pour MyShare SCPI, les frais de souscription se situent entre 10% et 12% TTC selon les sources, et les frais de gestion s’élèvent à 12% TTC sur les loyers encaissés. Ce sont des niveaux qui se situent plutôt dans la fourchette haute du marché des SCPI. Cela ne signifie pas que le placement est mauvais, mais cela mérite d’être mis en perspective avec le rendement obtenu.

Avec un taux de distribution de 5%, MyShare SCPI se positionne dans la moyenne haute, sans être le rendement le plus élevé du marché. Certaines SCPI plus récentes affichent des frais d’entrée réduits, voire nuls, et des objectifs de rendement supérieurs. La question à se poser n’est donc pas seulement le taux affiché, mais le couple rendement net de frais et qualité du patrimoine sous-jacent. Les frais élevés de souscription ont aussi une conséquence pratique directe, ils nécessitent un horizon de placement long pour être amortis, généralement de l’ordre de huit à dix ans minimum.

Comment investir dans MyShare SCPI ?

L’achat de parts de SCPI ne se limite pas à un virement bancaire suivi d’une attente passive. Plusieurs modalités existent, et elles ne conviennent pas toutes aux mêmes profils d’investisseurs.

L’acquisition au comptant reste la voie la plus simple, elle convient à un épargnant qui dispose de liquidités disponibles et souhaite percevoir des revenus complémentaires dès le départ. L’achat à crédit permet de profiter de l’effet de levier, les loyers perçus contribuant à rembourser une partie des mensualités, tandis que les intérêts d’emprunt viennent réduire la base imposable des revenus fonciers. Le démembrement de propriété constitue une troisième option, particulièrement adaptée aux épargnants fortement imposés qui n’ont pas besoin de revenus immédiats. En achetant uniquement la nue-propriété, l’investisseur acquiert les parts à un prix réduit en échange de la renonciation aux dividendes pendant une durée déterminée, et ne supporte aucune fiscalité sur des revenus qu’il ne perçoit pas.

Notez aussi que le délai de jouissance pour MyShare SCPI démarre le premier jour du sixième mois suivant la souscription. Autrement dit, vos parts ne génèrent aucun revenu pendant les cinq premiers mois, un point souvent négligé dans les calculs de rendement de la première année. Chaque mode d’acquisition répond à une logique patrimoniale différente, et le choix dépend largement de votre tranche marginale d’imposition, de votre horizon de placement et de votre besoin ou non de revenus immédiats. Pour une stratégie adaptée à votre situation, rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine.

MyShare SCPI face aux autres SCPI diversifiées

Replacée dans le paysage des SCPI diversifiées, MyShare SCPI présente un profil plutôt équilibré, sans excès dans un sens ou dans l’autre. Son rendement de 5% est solide et régulier, son patrimoine est granulaire et diversifié, et son adossement institutionnel via AXA et Atland Voisin offre une certaine garantie de sérieux dans la gestion.

En revanche, ses frais de souscription et de gestion se situent dans la fourchette haute du marché, et son rendement, bien que correct, n’est pas le plus élevé que l’on puisse trouver actuellement sur des SCPI diversifiées plus récentes. Certains véhicules plus jeunes affichent des frais d’entrée nuls et des objectifs de rendement supérieurs à 6 ou 7%, en contrepartie d’un historique plus court et donc d’un recul moins important sur leur capacité à traverser les cycles immobiliers.

Aucune SCPI n’est par nature meilleure qu’une autre, tout dépend de votre allocation globale, de votre fiscalité personnelle et de votre horizon de placement. Diversifier entre plusieurs SCPI aux profils différents reste souvent une approche pertinente pour répartir les risques. Ces informations sont générales, pour un conseil personnalisé sur l’intégration de MyShare SCPI dans votre patrimoine, contactez votre expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.